Државата ви дала нива во замена, а сега ја издава на друг? Што всушност кажува законот
Државата одзела нива за канал, пат или друг јавен објект и на сопственикот му дала друга нива во замена. Таа никогаш не била препишана, во катастарот се води како државна, а денес се дава под закуп или концесија на други. Дали нивата дадена во замена може да се врати на семејството?
Ова прашање ни го постави читател. Одговорот зависи од тоа што точно се случило тогаш, по кој закон и што е зачувано на хартија. Без увид во конкретните документи, никој одговорно не може да каже каков ќе биде исходот. Во овој текст објаснуваме што пропишува важечкиот закон, што законот не уредува и што треба да провери адвокат.
Како да го читате текстот
Секоја законска одредба е наведена со член и извор на крајот од текстот. Делови што се толкување, а не се изречно уредени во законот, се означени како „отворено правно прашање“.
Прво: владение, сопственост и запис во катастар не се исто
Многу од забуната кај нивите дадени во замена доаѓа од мешање на три различни нешта:
| Поим | Што значи | Пример |
|---|---|---|
| Владение | Фактички ја држите и ја користите нивата. | Семејството ја обработува 40 години. |
| Право на сопственост | Правно сте сопственик. Се стекнува само по основ што го признава законот. | Решение, спогодба, договор, наследство, одржај. |
| Запис во катастар | Правото е запишано во јавната книга, па другите мора да го почитуваат. | Имотен лист на ваше име. |
Законот за експропријација ги разликува и самиот. За експроприраната нива вели дека државата се стекнува со владение во одреден рок (чл. 33). За заменската нива вели дека државата е должна да ја предаде во владение (чл. 48 ст. 2). Тоа што нивата ви е предадена и ја користите, само по себе, не значи дека е стекната и запишана сопственост.
Нива дадена во замена: што кажува Законот за експропријација
Надоместокот може да биде и друга недвижност
Со спогодбата пред органот за експропријација се определува видот на надоместокот: плаќање во пари или давање друга соодветна недвижност.
Закон за експропријација, чл. 30 ст. 2
Заменската недвижност треба да биде по вредност соодветна на експроприраната, а разликата се надоместува.
чл. 41
Според денешниот закон, кон предлогот за експропријација мора да се приложи и имотен лист за недвижноста што се нуди како надоместок.
чл. 26 ст. 1 т. 5
Државата мора да ја предаде заменската нива
Предлагачот на експропријацијата е должен, во рокот од спогодбата или во рок од 30 дена од правосилноста на судската одлука, да ја исплати паричниот надоместок, односно да ја предаде недвижноста што се дава како надоместок. Ако тоа не го стори, должен е да плати надоместок на штета, односно камата.
чл. 48 ст. 1 и 2
Спогодбата има својство на извршна исправа.
чл. 30 ст. 6
Чиј упис уредува законот? Внимавајте на чл. 30 ст. 5
Законот вели дека спогодбата е основ за запишување на правото на сопственост на предлагачот на експропријацијата, значи на државата, врз експроприраната недвижност (чл. 30 ст. 5). И чл. 51 го уредува запишувањето на експроприраната недвижност.
Отворено правно прашање
Во Законот за експропријација не најдовме изречна одредба која вели како и врз кој основ заменската нива се запишува на поранешниот сопственик. Затоа не може да се тврди дека спогодбата автоматски ве прави запишан сопственик на заменската нива. Дали и под кои услови таа спогодба е доволен основ за упис, треба да се оцени според прописите за катастар и според содржината на самата спогодба.
Правото да се бара надоместок не застарува, но што точно значи тоа?
„Правото да се бара надоместок за експроприрана недвижност не застарува.“
чл. 18 ст. 3
Оваа одредба зборува за правото да се бара надоместок за експроприраната недвижност. Неколку важни разлики:
- Ако надоместокот веќе е определен со спогодба или решение, на пример со заменска нива, спорот најчесто не е „нов надоместок“, туку исполнување на она што е веќе договорено.
- Други побарувања, како надомест на штета или камата поради задоцнето предавање на заменската недвижност (чл. 48 ст. 2), не се изречно опфатени со чл. 18 ст. 3. Дали и кога тие застаруваат, се оценува според други прописи. Тоа не е предмет на овој текст.
Отворено правно прашање
Законот од 2012 година не уредува изречно дали чл. 18 ст. 3 се применува и на стари, одамна завршени експропријации, спроведени по поранешни закони. Тоа го оценува судот во секој конкретен случај. Не наведуваме судска практика, бидејќи не располагаме со проверена официјална одлука за ваков случај.
Член 52 не се однесува на сите стари предмети
Чл. 52 вели дека постапките за експропријација што биле започнати, а не завршени, до влегувањето во сила на законот од 2012 година, се завршуваат според тогашните прописи.
чл. 52
Оваа одредба се однесува на постапките што биле во тек во тој момент. Таа не ги уредува експропријациите што биле завршени многу години порано. За нив, правната состојба по правило се оценува според законот што важел кога била спроведена експропријацијата, но тоа е прашање за адвокат и суд, а не автоматско правило од чл. 52.
Кој случај е вашиот?
Случај А: Постои решение или спогодба за замена во сопственост
Ова е најсилната правна основа. Законот за сопственост предвидува дека сопственост се стекнува и со одлука на надлежен државен орган, на начин и под услови определени со закон (Закон за сопственост и други стварни права, чл. 112 ст. 2). Сепак, само адвокат со увид во документот може да оцени дали тој е доволен за упис во катастарот или е потребна судска постапка, особено ако експропријацијата е спроведена по стар закон.
Случај Б: Нивата е дадена само на користење
Ако во документот пишува дека нивата е дадена на користење, а не во сопственост, тогаш правото на сопственост врз неа не е пренесено.
Отворено правно прашање
Дали доделување земјиште на користење можело законски да се смета за надоместок за експроприрана нива, зависи од прописите што важеле во времето на експропријацијата. Тие прописи не ги проверивме, па не тврдиме ни дека тоа било дозволено, ни дека не било. Ако не било законски надоместок, се отвора прашањето дали за првичната нива воопшто е даден надоместок. Тоа мора да го оцени адвокат.
Случај В: Замената била договорена усно
Без писмен акт, правото мора да се докажува пред суд, а исходот е неизвесен. Сепак, експропријацијата на првичната нива морала да остави трага во катастарот. Затоа побарајте историски преглед на запишувањата за вашата стара парцела. Од него може да се види врз основа на кој акт државата станала сопственик.
Случај Г: Документите постоеле, но се изгубени
Препис може да постои кај институциите:
- органот на државната управа надлежен за имотно-правни работи, кој е орган за експропријација (Закон за експропријација, чл. 21 ст. 2);
- Агенцијата за катастар на недвижности, во актите врз основа на кои е извршена промената;
- архивата на општината и Државниот архив, за постари предмети.
Може ли нивата да стане ваша со долгогодишно користење (одржај)?
Законот за сопственост пропишува стекнување на недвижност со одржај по 10 години за совесен и законит држател и по 20 години за совесен држател (чл. 124 ст. 2 и 4). Во времето се засметува и времето на претходниците (чл. 125 ст. 2), а наследникот станува совесен држател од отворањето на наследството (чл. 124 ст. 5).
Отворено правно прашање
Совесен е држател кој не знае и не може да знае дека стварта не е негова. Ако семејството знаело дека нивата му е дадена само на користење, совесноста е под сериозно прашање. Освен тоа, во проверениот текст на Законот за сопственост не најдовме одредба што изрично дозволува или забранува одржај врз земјиште во државна сопственост. Не започнувајте постапка само врз оваа основа без мислење од адвокат.
А што е со закупот што државата веќе го дала?
Додека во катастарот нивата се води како државна, државата постапува како сопственик. Закупецот има договор со државата, а вашето барање е кон државата, не кон него.
- Писмено известете го Министерството за земјоделство, шумарство и водостопанство и приложете копии од документите. Писмото само по себе нема правно дејство да го запре закупот, но е писмен доказ дека сте реагирале.
- Во судска постапка адвокатот може да оцени дали има услови за привремена мерка. Тие услови се строги и мерката не се одобрува автоматски.
Правилата за закуп на државно земјоделско земјиште и за привремени мерки не ги анализиравме во овој текст.
Конкретни први чекори
- Соберете сè што имате: решенија, спогодби, имотни листови, стари поседовни листови, писма, имиња на сведоци.
- Побарајте историски преглед од катастарот за старата одземена парцела и за нивата дадена во замена.
- Ако првиот сопственик е починат, проверете дали е спроведена оставинска постапка и кои се наследниците.
- Со документите одете на консултација кај адвокат што работи имотно-правни спорови. Прашајте го конкретно: дали замената била во сопственост или на користење, по кој закон, и дали надоместокот е исполнет.
- Паралелно, писмено известете го МЗШВ за спорната парцела.
Заклучок
Нивата дадена во замена не се враќа автоматски, но не е ни автоматски изгубена. Клучно е да се разликуваат три работи: дали нивата ви е предадена во владение, дали сте стекнале право на сопственост и дали тоа е запишано во катастарот. Исто толку е важно дали замената била во сопственост или само на користење и по кој закон е спроведена експропријацијата. Важечкиот закон вели дека правото да се бара надоместок за експроприрана недвижност не застарува, но како тоа се применува на стари, завршени предмети, го оценува судот. Првиот чекор е секогаш ист: документите и разговор со адвокат.
Најчесто поставувани прашања
Ја обработуваме нивата со децении. Не е ли тоа доволно? +−
Не автоматски. Користењето е владение, а не сопственост. Сопственоста се стекнува само по основ што го признава законот, а за упис во катастар е потребен правен основ.
Помина многу време. Дали е доцна? +−
Важечкиот закон вели дека правото да се бара надоместок за експроприрана недвижност не застарува (чл. 18 ст. 3). Дали ова важи и за стари експропријации по поранешни закони, законот изречно не го уредува и тоа го оценува судот.
Ако имам спогодба, дали заменската нива автоматски е моја? +−
Не може да се тврди тоа без увид во спогодбата. Законот изречно вели дека спогодбата е основ за упис на сопственоста на државата врз одземената нива (чл. 30 ст. 5). За уписот на заменската нива на ваше име треба да се оцени содржината на спогодбата и прописите за катастар.
Мојот дедо ја добил нивата, а тој е покоен. Кој може да ја бара? +−
Неговите наследници. Обично прво се спроведува оставинска постапка, за да се утврди кој точно има право.
Може ли закупецот да ме исфрли од нивата што ја обработувам? +−
Ова е спор што итно треба да го види адвокат. Не влегувајте во физички расправии на нивата. Решението е преку институциите и судот.
Извори
- Закон за експропријација, редакциски пречистен текст („Сл. весник на РМ“ бр. 95/12, 131/12, 24/13, 27/14, 104/15, 192/15, 23/16, 178/16 и „Сл. весник на РСМ“ бр. 122/21, 111/23 и 208/24), објавен на порталот на Министерството за финансии. Членови: 18, 21, 26, 30, 33, 41, 48, 51, 52.
- Закон за сопственост и други стварни права („Сл. весник на РМ“ бр. 18/01 и измените), консолидирана верзија. Членови: 112, 124, 125.
Консултирајте се со правен стручњак. Овој текст е општа информација и не е правен совет за конкретен случај. Не ги анализира прописите за катастар, за закуп на државно земјоделско земјиште, за парнична постапка и за привремени мерки, ниту законите за експропријација што важеле пред 2012 година. Информациите треба да се проверат со надлежните институции.
