Закуп на државно земјиште: седум причини поради кои државата може да ви го одземе
Што точно вели законот, како да го спасите договорот и што се смени за насадите
Закупот на државно земјиште за многу семејни фарми е единствениот начин да се зголеми производството без купување скапа земја. Договорот, сепак, не е вечен. Законот за земјоделското земјиште прецизно наведува кога министерството може еднострано да го раскине договорот, со писмена изјава и без ваша согласност. Тоа не значи дека сте без заштита, бидејќи раскинувањето може да се оспори пред надлежен суд.
Многу закупци ги дознаваат овие правила дури кога ќе добијат опомена. Затоа ги објаснуваме на едноставен јазик, заедно со сите важечки измени на законот.
Кога може да се раскине договорот за закуп на државно земјиште?
1. Не плаќате закупнина на време
Ова е најчестата причина. Годишната закупнина за претходната година се плаќа најдоцна до 31 јули.
Ако не платите, министерството ви праќа опомена во рок од 15 дена по истекот на рокот. Ако ни по опомената не платите, договорот може да се раскине во рок од 60 дена.
Законот ви остава и две излезни решенија:
- да платите во рокот од опомената, заедно со казнена камата за доцнењето, или
- да дадете заверена изјава кај нотар дека закупнината ќе ја платите од субвенциите за тековната година.
Втората можност може да се искористи најмногу пет пати за целото времетраење на договорот.
Сè уште не е доцна. Од 2021 година законот дозволува раскинувањето поради неплатена закупнина да се поништи. Закупецот треба, пред да ја предаде земјата, да ја плати долгуваната закупнина со казнена камата и надоместок на штета. Надоместокот се пресметува во висина на годишната закупнина за целиот период во кој земјиштето го користел без правен основ, односно од раскинувањето до плаќањето. Потоа поднесува барање до министерството, кое во рок од 30 дена одлучува дали договорот продолжува да важи. Откако земјата ќе биде предадена или одземена, оваа можност повеќе не постои.
2. Земјата не се користи за она за што е дадена
Ако земјиштето ви е дадено за овоштарник, а вие таму правите нешто друго, тоа е основ за раскинување. Истото важи кога земјиштето се користи спротивно на договорот или на законот. Тоа ги опфаќа и законските обврски за заштита на почвата: забраната за загадување со штетни материи, мерките против ерозија и забраната за палење стрништа.
3. Земјата ја давате на некој друг
Подзакупот е строго забранет. Ако вие сте закупец, вие ја обработувате земјата. Пренесувањето на трето лице, дури и неформално, е директна причина за раскинување.
4. Не ги доставувате задолжителните извештаи
Многумина го заборават ова. Закупецот е должен:
- секоја година, до 31 декември, да достави извештај за користењето на земјиштето, и
- на секои пет години да достави извештај за тоа колку го остварил бизнис планот или програмата.
Ако не ги доставите, договорот може да се раскине иако редовно ја плаќате закупнината.
5. Не го спроведувате бизнис планот
Кога сте аплицирале на огласот, сте поднеле бизнис план или програма со планирани инвестиции, механизација и вработувања. Тоа е обврска, не формалност. Ако планот не се реализира, државата има право да го раскине договорот.
6. Не ја обновувате банкарската гаранција
Ова важи за поголемите закупци, со површина над 10 хектари. Тие доставуваат банкарска гаранција за квалитетно извршување на договорот. Гаранцијата се обновува на секои три години, а новата треба да се достави најдоцна 30 дена пред да истече старата. Ако не ја обновите на време, договорот може да се раскине.
7. Сте дале лажна изјава
При аплицирање се потпишуваат повеќе заверени изјави: за веродостојноста на податоците, за тоа дека не сте поврзани со други учесници на огласот и дека не сте биле основач на фирма која не ги исполнила обврските кон државата. Ако подоцна се утврди дека некоја од нив е лажна, договорот паѓа.
Покрај овие седум, договорот може да се раскине и кога за тоа земјиште е склучен договор за продажба според Законот за продажба на земјоделско земјиште во државна сопственост.
Што се случува откако ќе се раскине договорот?
Тука измените од 2024 година донесоа важна промена.
| Прашање | Порано | Сега (од 2024) |
|---|---|---|
| Насади и објекти | Закупецот мораше да ги отстрани на свој трошок | Обврската за отстранување е избришана |
| Рок за враќање на земјата | По тековната реколта, најмногу една година | Ист рок: по тековната реколта, најмногу една година |
| Ако земјата не се врати | Државата ги отстрануваше насадите на трошок на закупецот | Министерот го одзема владението и распишува нов оглас за земјиштето заедно со насадите |
Закупецот на кој му е раскинат договорот пет години не може да учествува на огласи за закуп на државно земјиште.
Раскинување не е исто што и престанок
Раскинувањето е последица на ваш пропуст. Престанокот на договорот е друго: тој настапува кога ќе истече рокот, при смрт на закупецот, стечај, ликвидација или трајна пренамена на земјиштето. Во некои од тие случаи наследниците или правните следбеници можат да го преземат закупот со барање поднесено во рок од шест месеци.
Добра вест за уредните закупци
Ако ги исполнувате сите обврски, законот ви оди во прилог. Договорот може да се продолжи до 15 години, а ако на земјиштето имате долгогодишен насад во ваша сопственост, до 30 години. Барањето се поднесува во рок од шест месеци пред истекот на договорот. Од 2024 година продолжувањето може да се договори со анекс и пред договорот да истече.
Практичен совет: три датуми во календарот
Чувајте копии од сè што праќате до министерството. Ако добиете опомена, не ја игнорирајте, бидејќи законот ви остава време да ја исправите грешката. Уредниот закуп на државно земјиште не е само обврска, туку и ваша најдобра гаранција дека договорот ќе биде продолжен.
Најчести прашања
Можам ли да ја платам закупнината од субвенциите?+−
Да. Со заверена изјава кај нотар можете закупнината да ја пребиете со финансиската поддршка за тековната година. Оваа можност се користи најмногу пет пати за целото траење на договорот.
Што ако договорот ми е веќе раскинат поради долг?+−
Додека земјата е сè уште кај вас, можете да ја платите закупнината со казнена камата и надоместок во висина на годишната закупнина за периодот во кој земјата ја користевте без правен основ, па да барате министерството да го поништи раскинувањето. Одлуката се носи во рок од 30 дена.
Дали мора да ги вадам насадите ако ми го одземат земјиштето?+−
Не. Со измените од 2024 година обврската за отстранување на насадите е избришана. Земјиштето се враќа со записник по собирањето на реколтата.
Можам ли да дадам дел од земјата на роднина да ја обработува?+−
Не. Тоа се смета за подзакуп, кој е забранет и е основ за раскинување на договорот.
Колку долго не можам да аплицирам ако ми е раскинат договорот?+−
Пет години не можете да учествувате на огласи за закуп на земјоделско земјиште во државна сопственост.
За колку години може да се продолжи закупот?+−
До 15 години, а ако имате долгогодишен насад во ваша сопственост, до 30 години. Условот е да сте ги исполниле сите обврски од договорот.
Текстот е изработен според Законот за земјоделското земјиште и неговите измени објавени во „Службен весник“ бр. 178/21, 91/23, 218/24, 235/24 и 134/2026. Информациите треба да се проверат со надлежните институции. За конкретен спор околу договорот, консултирајте се со правен стручњак.
