ЗЕМЈИШТЕ И ПРАВО

Државна нива под закуп граничи со вашата куќа – може ли да се откупи? Еве што вели законот

Откуп на државно земјиште е едно од прашањата што најчесто ни стигнуваат. Овојпат читател прашува: имам приватна парцела со легализирана куќа, до неа е државно земјоделско земјиште што е под закуп, а постапката за урбанизација трае веќе пет-шест години. Дали можам таа државна земја да ја купам?

Ги проверивме Законот за земјоделското земјиште, Законот за градежно земјиште и правилата за легализација. Одговорот е јасен, иако не е онаков каков што многумина се надеваат.

НАЈВАЖНОТО

Додека парцелата е земјоделско земјиште, законот не дава право на откуп само затоа што граничи со вашиот плац или куќа.
Легализацијата на куќата не ви дава автоматско право да ја купите соседната државна нива.
Реалниот пат е урбанистичкиот план: кога државната парцела ќе стане градежно земјиште и ќе влезе во иста градежна парцела со вашата, откупот е можен со непосредна спогодба.

Краток одговор: додека е нива, нема откуп по „соседско право”

Законот за земјоделското земјиште вели дека државното земјоделско земјиште може да се продава само под услови и на начин утврдени со посебен закон (член 17). Тоа значи дека нема општо правило по кое сосед, сопственик на куќа или граничар има право сам да побара да ја купи државната нива.

Главниот начин на кој државата располага со земјоделското земјиште е закупот. Продажбата била предвидена со посебен закон од 2013 година, преку годишни програми што ги усвојува Владата и јавни постапки – не по барање на поединец. Во тој систем, фактот дека парцелата граничи со вашиот двор не дава никаква предност.

А ако земјиштето е под закуп кај друг?

Тогаш ситуацијата е уште посложена. Закупецот има важечки договор со Министерството за земјоделство и неговото право е заштитено. Државата не може едноставно да му ја земе нивата и да ви ја продаде вам.

Зошто легализираната куќа не помага за земјоделското земјиште?

Многумина мислат дека со легализацијата „се отвора вратата” и за околното земјиште. Тоа не е така кога станува збор за земјоделско земјиште.

Законот за земјоделското земјиште има посебни правила само за помошни објекти, оранжерии и објекти за примарна обработка изградени на земјоделско земјиште. Дури и за нив, кога се на државно земјиште, законот не нуди откуп, туку закуп со непосредна спогодба на 30 години за земјиштето под објектот.

Куќите за домување се легализираат според Законот за постапување со бесправно изградени објекти. Тој закон го уредува статусот на објектот, а не дава право да се купи соседна државна нива.

Единствениот реален пат: откуп на државно земјиште откако ќе стане градежно

Вистинската можност се отвора кога земјиштето ќе биде опфатено со урбанистички план или урбанистичко-планска документација. Од тој момент тоа е градежно земјиште и важи Законот за градежно земјиште, кој предвидува откуп на државно градежно земјиште со непосредна спогодба во неколку случаи.

Ситуација по урбанизацијата	Што дозволува законот
Имате решение за легализација и куќата е запишана во катастар	Можете да го откупите државното земјиште под објектот и земјиштето во рамки на градежната парцела (чл. 15 и 70)
Поседувате повеќе од 30% од градежната парцела што ја предвидува планот	Можете со непосредна спогодба да го откупите државниот дел за да ја оформите парцелата (чл. 68)
Државата има најмалку 70% од градежната парцела	Пред јавно наддавање, државниот дел мора прво да им се понуди на другите сопственици во парцелата (чл. 48)
Државната парцела НЕ е внесена во вашата градежна парцела	Нема право на непосредна спогодба – земјиштето оди на јавно наддавање

Затоа клучното прашање не е дали нивата граничи со вас, туку како планот ги исцртува градежните парцели. Ако државната површина влезе во истата градежна парцела со вашата куќа, имате законски основ. Ако планот ја одвои како посебна парцела, немате.

Цената на државното градежно земјиште не се договара слободно – ја пропишува Владата со посебна уредба, во зависност од намената и површината.

Што се случува со закупот кога нивата ќе се пренамени?

Кога урбанистички план зафаќа ново земјоделско земјиште, органот што го донесува планот мора да побара согласност од Министерството за земјоделство за трајна пренамена. Министерството проверува дали земјиштето е под закуп и дали закупецот го користи.

Ако е под закуп, се прави проценка на штетата, а Владата одлучува за согласноста. По донесувањето на планот, договорот за закуп престанува, а штетата на закупецот ја надоместува барателот на планот. Ова е еден од честите причини зошто ваквите постапки траат со години.

Внимание: Ако вие не сте закупецот, а сепак ја користите или оградувате државната нива, тоа може да се смета за противправно користење. Не градете ништо на државното земјиште додека нема план и договор.

Постапката трае 5–6 години – што можете да направите сега?

Дознајте во која фаза е планот – во општината побарајте информација дали е усвоена планската програма, дали е побарана согласност за пренамена и дали има одлука од Владата.
Побарајте да ги видите градежните парцели во нацрт-планот. Проверете дали државната површина е внесена во вашата парцела.
Учествувајте на јавната анкета и презентација на планот и поднесете писмена забелешка ако парцелата не е исцртана во ваша корист.
Извадете свеж имотен лист за двете парцели – за вашата и за државната – за да знаете точно кој е сопственик и дали има запишан закуп.
Ако вие сте закупецот, плаќајте ја закупнината редовно и чувајте ги доказите – тоа е важно и за евентуален надоместок.
Ангажирајте овластен геодет и адвокат кога планот ќе биде донесен, за да го поднесете барањето за откуп со целосна документација.

Напомена: Законите за земјоделско земјиште и за легализација се менуваат често, а во изминатите години имаше и предлози за нов закон за продажба на државно земјоделско земјиште. Пред да поднесете барање, проверете ја важечката верзија во Министерството за земјоделство, шумарство и водостопанство и во вашата општина.

Најчесто поставувани прашања

Може ли да купам државна нива само затоа што граничи со мојот плац?+−

Не. Додека е земјоделско земјиште, законот не предвидува откуп по основ на граничење. Продажбата е можна само по посебен закон и постапка што ја води државата.

Дали легализацијата на куќата ми дава право на откуп?+−

Не за земјоделско земјиште. Правото на откуп на државно земјиште под легализиран објект и во градежната парцела постои дури кога земјиштето е градежно, според Законот за градежно земјиште.

Кога точно станува можен откупот?+−

Откако ќе се донесе урбанистичкиот план или документацијата и државната површина ќе биде внесена во иста градежна парцела со вашата, а вие ги исполнувате условите од Законот за градежно земјиште.

Што е правилото за 30%?+−

Ако поседувате повеќе од 30% од градежната парцела што ја предвидува планот, можете со непосредна спогодба да го откупите државниот дел за да ја оформите парцелата.

Што ако нивата е под закуп кај друг земјоделец?+−

Додека е земјоделска, закупецот го задржува правото. Ако се пренамени во градежно, закупот престанува, а закупецот добива надомест за штета од барателот на планот.

Ако јас сум закупецот, дали имам предност?+−

Закупот сам по себе не дава право на откуп по пренамената. Одлучува тоа дали ги исполнувате условите од Законот за градежно земјиште – легализиран објект во парцелата или над 30% сопственост.

По која цена се откупува?+−

Цената на државното градежно земјиште ја пропишува Владата со уредба, во зависност од намената и површината. Точниот износ го пресметува општината при барањето.

Каде се поднесува барањето за откуп?+−

За државно градежно земјиште постапката ја води општината на чие подрачје е земјиштето, а барањето се поднесува електронски.

Може ли да ја оградам нивата додека чекам?+−

Не препорачуваме. Користење државно земјиште без договор може да се смета за противправно и да ви направи проблем во идната постапка.

Заклучок

Откуп на државно земјиште покрај вашата куќа е можен, но не преку земјоделскиот закон и не само затоа што парцелите се граничат. Сè зависи од урбанистичкиот план: ако државната површина влезе во вашата градежна парцела, законот ви дава право на откуп со непосредна спогодба. Затоа сега најважно е да ја следите постапката во општината и да бидете активни на јавната анкета – таму се одлучува дали ќе имате основ или не.

Дисклејмер: Текстот е информативен и не претставува правен совет. Информациите треба да се проверат со надлежните институции (МЗШВ, општината, Агенцијата за катастар на недвижности). За вашиот конкретен случај консултирајте се со правен стручњак.