Соседот изградил дел од куќата на вашата нива: што можете да барате?
Пречекорена меѓа е еден од најтешките спорови на село. Соседот ѕида куќа, штала или помошен објект, а после мерењето излегува дека еден ѕид или цел агол влегол неколку метри во вашата нива. Што сега? Мора ли да рушите, може ли да барате пари, или ќе морате да трпите?
Законот за сопственост и други стварни права за овој случај има посебен член, членот 123. Тој на сопственикот на земјиштето му дава повеќе избори, а на градителот му остава една излезна врата. Ги објаснуваме еден по еден, со точниот текст на законот, за да знаете што ви припаѓа пред да седнете на разговор со соседот или со адвокат.
- Ако градбата ја пречекорила меѓата, можете да барате враќање во поранешна состојба (чл. 123 ст. 1).
- Додека објектот стои на вашето земјиште, соседот ви должи парична рента во висина на закупнина (чл. 123 ст. 3).
- Можете да барате соседот да го откупи вашето земјиште по пазарна цена (чл. 123 ст. 4).
Што вели законот за пречекорена меѓа при градење?
Член 123 се однесува на ситуација кога зграда е изградена покрај меѓата и со дел од себе зафатила соседово земјиште. Не станува збор за објект подигнат целосно на туѓа нива. Тоа е друг случај, уреден со членовите 117 до 119.
„Воспоставување на поранешна состојба” значи земјиштето да ви се врати онакво какво што било пред градбата. Во пракса тоа најчесто значи отстранување на делот од објектот што влегол кај вас.
Трите избори што ги имате
1. Враќање во поранешна состојба
Ова е првото право што ви го дава законот. Ако делот од објектот може да се отстрани, можете тоа да го барате, по пат на договор или тужба.
2. Рента додека објектот стои кај вас
Додека не се врати поранешната состојба, законот смета дека соседот има привремена службеност на вашето земјиште, која може да се отповика (чл. 123 ст. 2). Но таа не е бесплатна.
Значи соседот ви плаќа како да ја закупил заземената површина, сè додека објектот стои таму. Ако сте имале и друга штета, на пример уништен насад или пресечен канал, можете да барате и посебен надоместок за неа.
3. Откуп по пазарна цена
Ова е важно за мали парцели. Ако соседот зафатил дел и остатокот од вашата нива повеќе не ви е од корист, можете да барате тој да го откупи земјиштето по пазарна цена. Законот зборува за „целото негово земјиште”. Колкав дел од парцелата ќе опфати откупот во вашиот случај, проверете го со адвокат.
Кога соседот може да бара откуп наместо рушење?
Истиот став 4 му дава право и на градителот, но со строги услови. Тој може да бара откуп само ако:
- бил совесен градител, односно не знаел дека ја преминува меѓата,
- вие сте барале враќање во поранешна состојба, и
- враќањето не е можно без значителна штета за остатокот од објектот или без несразмерно големи трошоци.
Пример: ако ѕидот на куќата влегол половина метар кај вас и рушењето би ја загрозило целата куќа, судот може да оцени дека е пооправдано соседот да плати пазарна цена за земјиштето отколку да руши.
Пречекорена меѓа или целиот објект на туѓа нива?
| Ситуација | Кој член важи | Што можете да барате |
|---|---|---|
| Дел од објект покрај меѓата влегол кај вас | Чл. 123 | Враќање во поранешна состојба, рента додека објектот стои, откуп по пазарна цена |
| Цел објект подигнат на ваша нива, а вие знаевте и не се спротивставивте веднаш | Чл. 117 | Пазарна вредност на земјиштето, во рок од 3 години од дознавањето, најдоцна 10 години од изградбата |
| Цел објект на ваша нива, а вие веднаш се спротивставивте | Чл. 118 | Објектот да ви припадне, рушење или пазарна цена на земјиштето, плус надоместок на штета |
| Објект изграден без одобрение за градење | Чл. 121 | Градителот со самата градба не стекнува сопственост |
Разликата е голема. Кога целиот објект е на туѓо земјиште, роковите се строги, а молкот на сопственикот може да го чини скапо. Затоа не чекајте ако гледате дека соседот гради на ваша страна.
Не чекајте: зошто времето работи против вас
Тужбата за враќање на ствар и тужбата за престанок на вознемирување не застаруваат (чл. 156 и чл. 161). Но тоа не значи дека смеете да чекате со години.
- Заштита на владение: ако ви е одземен дел од нивата, брзата судска заштита на владението се бара во рок од 30 дена од кога сте дознале, а најдоцна една година од настанот (чл. 183).
- Одржувачка: совесен држател на туѓа недвижност може да стекне сопственост по 10 години ако има и законска основа, односно по 20 години само како совесен (чл. 124). Ако со децении молчите, соседот може да тврди дека тој дел станал негов.
- Докази: сведоците стареат, меѓните знаци исчезнуваат, а геодетските мерења се потешки кога сè е изградено и обраснато.
Чекор по чекор: што да направите
- Проверете ја меѓата. Ангажирајте овластен геодет да ја обележи меѓата според катастарот. Без ова сè е „мислам дека”.
- Ако знаците се спорни, секој сосед може да бара судот да ја обнови или исправи меѓата (чл. 18).
- Документирајте. Фотографии со датум, записник од геодетот, имиња на сведоци.
- Разговарајте и предложете решение во писмена форма: рента, откуп или исправка на градбата.
- Ако нема договор, со документите одете кај адвокат. Тој ќе процени кој член и кое барање ви одговараат.
Најчесто поставувани прашања
Соседот изградил ѕид половина метар во мојата нива. Мора ли да го урне? +−
Имате право да барате враќање во поранешна состојба (чл. 123 ст. 1). Ако соседот бил совесен, а рушењето би направило значителна штета на објектот, тој може да бара наместо тоа да го откупи земјиштето по пазарна цена (чл. 123 ст. 4).
Колку рента ми должи соседот? +−
Законот вели парична рента во висина на закупнина за заземеното земјиште, сè додека делот од зградата е таму (чл. 123 ст. 3). Конкретниот износ зависи од закупнините во вашето место и, ако нема договор, го утврдува судот.
Можам ли да барам тој да ми ја купи целата нива? +−
Законот ви дава право да барате откуп на „целото негово земјиште” по пазарна цена (чл. 123 ст. 4). Колкав дел од парцелата ќе опфати тоа во вашиот случај, проверете го со адвокат.
Освен рентата, можам ли да барам и надоместок за штета? +−
Да. Рентата не го исклучува правото на надоместок на претрпена штета (чл. 123 ст. 3), на пример за уништен насад или оштетен канал.
Објектот стои веќе 15 години. Дали е доцна? +−
Сопственичката тужба и тужбата за вознемирување не застаруваат (чл. 156 и 161). Сепак, по 10 или 20 години соседот може да се повика на одржувачка (чл. 124). Што поскоро се обратите кај адвокат, толку подобро.
Што ако соседот го изградил целиот објект на мојата нива? +−
Тогаш не важи член 123, туку членовите 117 до 119, со посебни рокови од 3 и 10 години. Важно е дали сте знаеле за градбата и дали веднаш сте се спротивставиле.
Како да докажам каде е меѓата? +−
Со обележување од овластен геодет според катастарските податоци. Ако знаците се оштетени или спорни, секој сосед може да бара судот да ја обнови или исправи меѓата (чл. 18).
Смеам ли сам да го урнам делот што е на мојата нива? +−
Не препорачуваме. Самопомош е дозволена само при непосредна опасност и во мерка што е нужна (чл. 189). Рушењето на туѓ објект на своја рака може да ве изложи на одговорност за штета.
Заклучок
Пречекорена меѓа не е нешто што мора да го трпите. Законот ви дава избор: да барате враќање на земјиштето, рента додека објектот стои кај вас, или откуп по пазарна цена. Соседот може да избегне рушење само ако бил совесен и рушењето би било несразмерно штетно. Најважното е да не чекате: обележете ја меѓата, соберете докази и прво пробајте со договор во писмена форма. Ако не успее, документите ќе ви бидат најдобриот адут пред суд.
