Нива во сосопственост со брат: можете ли сами да ја дадете под закуп?
Нива во сосопственост е најчеста ситуација на село. Татко ви ја оставил на вас и на брат ви, напола. Ве поделиле на хартија, но на терен никој не повлекол меѓа.
Вие сте во Скопје, брат ви е во селото. Еден ден слушате дека тој ја дал целата нива под закуп на сосед, а парите ги зема сам. Смее ли? И обратно: дали вие смеете да ја издадете без да го прашате него?
Одговорот на законот е јасен: не смее ниту еден од вас сам.
- За да се даде нивата под закуп, треба согласност од сите сопственици.
- Парите од закупот се делат според делот на секој сопственик.
- Ако не можете да се договорите, одлучува судот, а секој може да бара и делба.
Што значи нива во сосопственост?
Тоа значи дека нивата е на двајца или повеќе луѓе, но не е физички поделена. Вие немате „левата половина”, а брат ви „десната”. Секој има дел од целата нива, на пример по половина.
Ако во документите не пишува колкав дел има секој, законот смета дека делите се еднакви.
Може ли еден брат сам да ја даде нивата под закуп?
Не може. Законот ги дели одлуките за заедничка нива на две групи.
| Секојдневни работи | Поголеми одлуки |
|---|---|
| Доволно е мнозинство, односно оној што има повеќе од половина од нивата | Потребна е согласност од сите сопственици |
| На пример: редовно одржување, обработка | Закуп, продажба на целата нива, промена на намена, ставање под хипотека, давање премин некому, поголеми зафати |
Закупот е во втората група. Значи, ако нивата ја имате напола со брат ви, ниту тој ниту вие не можете сами да ја дадете под закуп.
Како се делат парите од закупот?
Според делот на секој. Ако нивата е напола, и закупнината е напола. Исто важи и за родот: ако едниот брат ја обработува целата нива, приходите не се само негови, освен ако не сте се договориле поинаку.
Истото важи и за трошоците. Данок, одржување, поправки на ограда или бунар се плаќаат според делот на секој.
Можете ли да ја поделите обработката?
Да. Законот дозволува сопствениците меѓу себе да се договорат кој кој дел ќе го обработува. На пример, вие горниот дел, брат ви долниот.
Тоа не е делба на нивата. На хартија таа и понатаму е заедничка. Но секој знае што е негово за користење, а тоа спречува многу кавги.
Што ако брат ви веќе ја издал без вас?
Не почнувајте со тужба. Прво разговарајте. Брат ви можеби мислел дека така е подобро за двајцата.
Ако разговорот не помогне, имате неколку можности:
- Барајте ваш дел од закупнината. Приходите од нивата се делат според делот на секој сопственик.
- Барајте судот да одлучи. Кога сопствениците не можат да се договорат за закупот, одлучува судот.
- Барајте делба. Секој сопственик може во секое време да бара нивата да се подели. Ова право не застарува.
Дали договорот за закуп што брат ви го склучил сам важи или може да се поништи, зависи од случајот. Тоа проверете го кај адвокат.
Еден чест пример
Два брата наследуваат 20 декари нива. Постариот живее во Германија. Помладиот ја дава целата нива под закуп на соседот за пченица и закупнината ја зема сам.
Постариот брат дознава по три години. Наместо тужба, двајцата одат кај нотар и склучуваат договор: нивата и понатаму се издава на истиот закупец, а закупнината секоја година се дели напола. Помладиот брат му ги враќа на постариот неговите половини за минатите години, на рати.
Поуката: писмен договор меѓу браќата чини малку, а заштедува многу години лута крв.
Што да направите, чекор по чекор
- Извадете имотен лист. Проверете кои се сите сопственици и колкав дел има секој.
- Ако наследството уште не е расправено, прво завршете ја оставинската постапка.
- Седнете со браќата и сестрите и договорете се: дали издавате, на кого, за колку и како ги делите парите.
- Направете писмен договор за закуп што го потпишуваат сите сопственици.
- Ако некој живее во странство, нека даде писмено овластување на некој од семејството.
- Ако договор нема, разгледајте делба. Секој со свој дел може да прави што сака.
Најчесто поставувани прашања
Може ли брат ми сам да ја даде заедничката нива под закуп? +−
Не. За закуп е потребна согласност од сите сопственици.
Колкав дел од закупнината ми припаѓа? +−
Колкав што е вашиот дел од нивата. Ако е напола, половина од закупнината. Освен ако не сте се договориле поинаку.
Не пишува колкав дел имам. Што тогаш? +−
Законот смета дека сите сопственици имаат еднакви делови.
Брат ми не сака ни да издаваме ни да делиме. Што можам? +−
Можете да барате судот да одлучи. Можете да барате и делба на нивата, во секое време.
Може ли да го продадам мојот дел без да прашам брат ми? +−
Својот дел може да го продадете, но прво мора да му го понудите на брат ви, преку нотар. Целата нива не може да ја продадете без него.
Брат ми ја обработува целата нива. Дали родот е само негов? +−
Не, освен ако не сте се договориле така. Приходите од нивата се делат според делот на секој.
Можеме ли да се договориме никој да не бара делба? +−
Да, но најмногу на 5 години. Договорот може потоа да се обнови.
Заклучок
Нива во сосопственост не смее да се даде под закуп само со еден потпис. Потребни се сите сопственици, а парите се делат според делот на секој. Најдобро е да седнете, да се договорите и да го ставите на хартија. Ако тоа не оди, делбата е чисто решение: секој со своето.
