Како да го откупите државното земјоделско земјиште што веќе го користите под закуп?

Земјоделците и правните лица што користат земјоделско земјиште во државна сопственост под закуп можат, под условите утврдени со закон, да покренат иницијатива за продажба на земјиштето што веќе го обработуваат.

Сепак, важно е да се разбере дека постоењето договор за закуп не значи дека закупецот автоматски станува сопственик, ниту дека може директно да го купи земјиштето без законска постапка. Продажбата се спроведува преку формална постапка во која учествуваат Министерството за земјоделство, Владата, надлежните институции за процена и, во најголемиот број случаи, учесниците на јавното наддавање.

Во продолжение е објаснета постапката, чекор по чекор.

Кој може да покрене постапка за продажба?

Физичко или правно лице што има важечки договор за закуп на земјоделско земјиште во државна сопственост има право да поднесе иницијатива за продажба на земјиштето што е предмет на договорот.

Иницијативата може да се поднесе во секое време додека трае договорот за закуп.

Тоа значи дека закупецот не мора да чека:

• да истече договорот за закуп;
• Министерството само да го понуди земјиштето;
• да биде објавен јавен оглас за конкретната парцела;
• земјиштето претходно да биде внесено во некој оглас.

Закупецот може сам да ја започне административната постапка со писмено барање до Министерството.

Дали секој закупец ги има истите права?

Ова е едно од најважните прашања.

Во преодните одредби на законот е направена разлика меѓу:

1. закупци што склучиле договор за закуп пред влегувањето во сила на законот; и
2. закупци што склучиле договор по влегувањето во сила на законот.

Закупците што склучиле договор со Министерството до денот на влегувањето во сила на законот можат да ги користат посебните права предвидени во член 7 став 4 и член 9 ставови 5 до 10.

Кај договорите склучени по влегувањето во сила на законот, земјиштето може да биде предмет на продажба доколку:

• закупецот писмено побара Министерството да започне постапка за продажба;
• закупецот писмено се согласи со постапката откако Министерството ќе му достави барање;
• договорот за закуп престане поради некоја од причините предвидени со закон.

Затоа, пред да се поднесе иницијативата, потребно е да се проверат датумот на договорот, неговите анекси и законскиот режим според кој бил склучен.

Каде се поднесува иницијативата?

Иницијативата се поднесува до Министерството за земјоделство, шумарство и водостопанство.

Препорачливо е барањето да се достави:

• преку архивата на Министерството;
• со препорачана пошта со повратница;
• преку надлежната подрачна единица, доколку таа официјално го прима барањето;
• преку електронски систем, доколку постои официјална електронска услуга за оваа постапка.

Најважно е закупецот да задржи доказ за поднесувањето, односно архивски број, потврда за прием или поштенска повратница.

Без доказ за датумот на прием тешко може да се докаже од кога почнуваат да течат законските рокови.

Што треба да содржи иницијативата?

Законот го утврдува правото на поднесување иницијатива, но во доставениот текст не е пропишан единствен стандарден образец што задолжително мора да го користи секој закупец.

Поради тоа, иницијативата треба да содржи доволно податоци за Министерството точно да го идентификува закупецот, договорот и земјиштето.

Податоци за закупецот

За физичко лице:

• име и презиме;
• адреса;
• контакт-телефон;
• адреса за електронска пошта;
• број на личен документ или друг податок, доколку се бара во постапката;
• податок за регистрирана земјоделска дејност, кога е применливо.

За правно лице:

• назив на правното лице;
• седиште;
• единствен матичен број;
• даночен број;
• име на управителот или овластеното лице;
• контакт-податоци.

Податоци за договорот за закуп

Потребно е да се наведат:

• бројот на договорот;
• датумот на склучување;
• периодот на закуп;
• бројот и датумите на евентуалните анекси;
• органот со кој е склучен договорот;
• доказ дека договорот е важечки.

Податоци за земјиштето

За секоја парцела треба да се наведат:

• катастарска општина;
• број на катастарска парцела;
• површина;
• култура или класа на земјиштето;
• број на имотен лист, доколку е познат;
• местоположба;
• дали земјиштето е под насад или друга земјоделска култура;
• дали на него постојат објекти, систем за наводнување или друга инвестиција.

Јасно барање

Во завршниот дел треба јасно да се наведе дека закупецот:

Кои документи е добро да се приложат?

Кон иницијативата е препорачливо да се приложат:

• копија од договорот за закуп;
• копии од сите анекси;
• имотен лист или катастарски податоци;
• скица или копија од катастарски план;
• доказ за платена закупнина;
• потврда дека нема неподмирени обврски по договорот;
• доказ за платени јавни давачки;
• доказ за регистрирана земјоделска дејност;
• фотографии од земјиштето;
• доказ за подигнат долгогодишен насад;
• фактури или други докази за направени инвестиции, кога се релевантни;
• полномошно, ако барањето го поднесува полномошник.

Не значи дека сите овие документи задолжително се бараат во секој случај, но нивното приложување може да го олесни утврдувањето на фактичката состојба.

Што треба да направи Министерството по приемот?

Според член 7 став 4, Министерството треба да ја прими иницијативата на закупецот во рок од 20 дена и да започне постапка за продажба согласно со законот.

Во друга одредба од доставениот закон се наведува прекршочна одговорност ако Министерството не ја прими иницијативата и не ја започне постапката во пропишаниот рок. Во текстот на оваа одредба се споменува рок од десет дена, што создава несогласување со рокот од 20 дена во член 7 став 4.

Поради тоа, во практичното барање е најбезбедно да се повика на член 7 став 4 и да се побара Министерството да постапи без одлагање, во законскиот рок.

Доколку нема одговор, закупецот треба да испрати:

• иницијатива;
• барање за информација за статусот на предметот;
• повикување на архивскиот број;
• барање за писмено образложение доколку иницијативата не е прифатена.

Дали Министерството мора веднаш да му го продаде земјиштето на закупецот?

Не.

Поднесувањето иницијатива не значи дека веднаш се склучува договор за купопродажба.

Продажбата се врши врз основа на:

• годишна програма за продажба на земјоделското земјиште во државна сопственост;
• одлука на Владата за продажба;
• процена на вредноста;
• јавен оглас;
• јавно наддавање;
• избор на најповолен понудувач;
• склучување договор за продажба.

Владата ја донесува годишната програма на предлог на министерот, а одлуката за продажба ја носи Владата на предлог на Министерството.

Оттука, закупецот има право да ја иницира постапката, но не може самостојно да наложи директна продажба надвор од законскиот систем.

Како се утврдува цената?

Пред продажбата се врши процена на вредноста на земјоделското земјиште.

Според законот:

• процената се врши согласно со посебна методологија;
• може да се проценуваат и земјиштето и насадите;
• процената на земјиштето ја врши Бирото за судски вештачења;
• проценетата вредност претставува почетна цена на јавното наддавање.

Тоа значи дека цената не ја определува закупецот, ниту може однапред да се претпостави дека ќе биде еднаква на платената закупнина или на некоја административно утврдена симболична цена.

Конечната купопродажна цена зависи од исходот на јавното наддавање.

Како се спроведува јавниот оглас?

По донесувањето на одлуката за продажба, Министерството објавува јавен оглас.

Во огласот треба да бидат наведени:

• површината што се продава;
• катастарските податоци;
• почетната цена;
• службеностите и другите товари;
• состојбата на земјиштето;
• документите што треба да ги достават понудувачите;
• рокот за пријавување;
• висината на депозитот или банкарската гаранција.

Рокот за поднесување пријави, според доставениот закон, трае 90 дена од денот на објавувањето на огласот во „Службен весник“. Почетната цена е проценетата вредност на земјиштето.

Колкав депозит се плаќа?

Учесниците треба да достават доказ за уплатен депозит или банкарска гаранција во износ од 5% од проценетата вредност на земјиштето.

Кога се продава земјиште заедно со долгогодишен насад, депозитот или банкарската гаранција се пресметува врз проценетата вредност на земјиштето и насадот.

Деталните инструкции за сметката, рокот и начинот на уплата треба да бидат наведени во конкретниот јавен оглас.

Кој може да учествува на јавното наддавање?

Право на учество имаат домашни физички лица и правни лица што ги исполнуваат законските услови.

За правните лица земјоделското производство или преработката на примарни земјоделски производи треба да биде претежна дејност.

Право на учество немаат лица што:

• немаат подмирена закупнина по претходни договори;
• немаат подмирени даночни обврски;
• немаат подмирени придонеси за задолжително социјално осигурување;
• се во стечајна постапка;
• се непрофитни организации, кога законот ги исклучува;
• не ги исполнуваат посебните услови од јавниот оглас.

Заедничка понуда од повеќе лица не е дозволена и се смета за неважечка.

Дали закупецот има предност при купувањето?

Закупецот може да има право на првенствено купување, но тоа не значи дека земјиштето ќе го добие по почетната цена, ниту дека другите лица не можат да учествуваат.

Во доставениот закон се наведува дека, доколку закупецот не го искористи правото на првенствено купување, друг понудувач може да го купи земјиштето по цена постигната на јавното наддавање.

Практично, правото на првенствено купување значи дека закупецот треба внимателно да ја следи постапката и да ги исполни сите услови во пропишаните рокови.

Закупецот не треба да претпостави дека само затоа што го користи земјиштето автоматски ќе биде избран за купувач.

Што се случува пред Владата да донесе одлука за продажба?

Кога земјиштето што треба да се продава е веќе дадено под закуп, Министерството треба писмено да го повика закупецот да ја изрази својата волја за продажбата.

Закупецот треба да даде писмена изјава дека се согласува со продажбата на земјиштето.

Според законот, закупецот има рок од десет работни дена од приемот на барањето да се изјасни.

Овој рок е многу важен. Пропуштањето на повикот, неподигањето на поштата или задоцнетиот одговор може да влијаат врз продолжувањето на постапката.

Што ако закупецот не се согласи со продажбата?

Во доставениот закон е наведено дека, доколку закупецот ја одбие понудата на Министерството за продажба, Министерството нема да предложи одлука за продажба на земјиштето.

Ова се однесува на конкретната постапка и на правниот режим опфатен со наведените одредби.

Затоа закупецот треба внимателно да процени дали навистина сака продажба пред да поднесе иницијатива или изјава.

Што ако на земјиштето има овоштарник, лозје или друг долгогодишен насад?

За земјиштето со долгогодишен насад важат посебни правила.

Ако закупецот врз основа на договорот за закуп подигнал долгогодишен насад, Министерството треба да го повика да даде нотарски заверена изјава за заедничка продажба на:

• државното земјиште; и
• долгогодишниот насад што му припаѓа на закупецот.

Во таков случај се врши:

• посебна процена на земјиштето;
• посебна процена на насадот;
• утврдување на заедничка проценета вредност;
• продажба на земјиштето и насадот како целина.

Доколку на јавното наддавање се постигне повисока цена, а закупецот не го искористи правото на првенствено купување, поранешниот закупец треба да добие средства за насадот во висина на неговата проценета вредност.

Закупецот треба да располага со докази дека насадот е подигнат законски и во согласност со договорот за закуп.

Што ако има пластеник, оранжерија или стопански двор?

Законот предвидува посебна можност за земјиште што претставува технолошка целина на оранжерија или стопански двор.

Таквото земјиште може да се продава по пат на непосредна спогодба со:

• сопственикот на оранжеријата и помошните објекти во нејзина функција;
• сопственикот на објектите во стопанскиот двор.

Ова е посебен режим и не треба да се меша со класичната постапка за продажба на обична нива или друго земјоделско земјиште преку јавно наддавање.

Кое земјиште не може да биде предмет на продажба?

Според доставениот закон, предмет на продажба не може да биде:

• земјоделско земјиште наменето за истражување;
• земјиште во сопственост или користење на Министерството за одбрана;
• земјиште во сопственост или користење на Министерството за правда;
• земјиште во сопственост или користење на Министерството за внатрешни работи;
• земјиште што е дел од национални паркови.

Затоа, пред поднесувањето на иницијативата треба да се провери дали парцелата припаѓа во некоја од законските категории што се изземени од продажба.

Дали закупецот мора да ги има платено сите обврски?

Да, уредното плаќање на обврските е клучен услов.

Лице што нема подмирено обврски по основ на закупнина од претходно склучени договори за државно земјоделско земјиште нема право да учествува на јавниот оглас.

Потребно е да бидат подмирени и:

• даноците;
• придонесите;
• водарината;
• пашарината;
• други јавни давачки и надоместоци, кога се применливи.

Затоа, пред иницирање на постапката, закупецот треба да побара официјална потврда дека нема долг.

Како се избира купувачот?

Кај продажбата на земјоделско земјиште до и над десет хектари, законот предвидува најповолниот понудувач да се избира според критериумот:

највисока постигната цена на јавното наддавање.

Електронското јавно наддавање започнува од почетната цена, а учесниците ја зголемуваат понудата.

Постапката може да се спроведе и кога учествува само еден понудувач, под услов неговата понуда да не биде пониска од почетната цена.

Дали може почетната цена да се намали?

Ако првото јавно наддавање е неуспешно, почетната цена може да се намали:

• најмногу за 20% при вториот обид;
• за дополнителни најмногу 10% при третиот обид.

Намалувањето не е автоматско право на закупецот, туку можност во повторена постапка по неуспешно наддавање.

Најважни практични чекори за закупецот

1. Проверете го договорот
   Проверете: кога е склучен, до кога трае, дали има анекси, дали парцелите се правилно наведени, дали постојат прекршувања на договорот, дали закупнината е целосно платена.
2. Извадете катастарски документи
   Обезбедете: имотен лист, катастарски план, точна површина, култура и класа, податок за товари и службености.
3. Проверете ги долговите
   Побарајте потврди за: закупнина, даноци, придонеси, водарина, други јавни давачки.
4. Подгответе ја иницијативата
   Во иницијативата повикајте се на: бројот на договорот, парцелите, член 7 став 4, барањето за започнување постапка, барањето за писмен одговор.
5. Поднесете ја со доказ
   Задолжително обезбедете: архивски број, потврда за прием, копија од целата документација.
6. Следете ги роковите
   Особено внимавајте на: писмениот повик од Министерството, рокот од десет работни дена за изјава, рокот за пријавување на јавниот оглас, рокот за уплата на депозит, датумот на електронското наддавање.
7. Обезбедете средства
   Закупецот треба однапред да биде подготвен за: депозит од 5%, купопродажна цена, нотарски трошоци, катастарски и административни трошоци, евентуална банкарска гаранција, даночни обврски што би произлегле од продажбата.

Најчести грешки што треба да се избегнат

• Поднесување нецелосно барање
• Погрешен број на катастарска парцела
• Неплатена закупнина
• Неподигање писмена пратка од Министерството
• Пропуштање на рокот од десет работни дена
• Претпоставка дека закупецот автоматски го добива земјиштето
• Непријавување на јавниот оглас
• Ненавремена уплата на депозитот
• Недоставување доказ за регистрирана дејност
• Непостоење докази за сопственоста и вредноста на насадот
• Вложување во постапката без претходна проверка дали земјиштето воопшто може да се продава

Пример на иницијатива

Заклучок

Закупецот на државно земјоделско земјиште може да побара да биде започната постапка за продажба на земјиштето што го користи. Меѓутоа, тоа право не треба да се толкува како автоматско право на директен откуп.

Постапката вклучува:

• иницијатива од закупецот;
• разгледување од Министерството;
• внесување во програма;
• процена на вредноста;
• одлука на Владата;
• јавен оглас;
• електронско јавно наддавање;
• евентуално користење право на првенствено купување;
• склучување договор за купопродажба.

Најважно е закупецот да има важечки договор, да ги има подмирено сите обврски, да достави точни катастарски податоци и да не пропушти ниту еден рок.